Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи

0
137

На отечественном рынке, при совершении сделки, достаточно часто встречается такое явление, как занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Причины, по которым люди прибегают к такой хитрости, достаточно понятны – чтобы получить выгоду. Но стоит знать, какие последствия влекут подобные действия для покупателя и для продавца.

занижение стоимости

Какую выгоду можно получить от занижения цены

Самый распространённый случай занижения цены – это уклонение от уплаты налога в 13 %. Также к подобным мерам прибегают, когда необходимо реализовать квартиру после развода и при ипотеке. Но всё же чаще всего речь идёт от уклонения уплаты НДФЛ.

Тут необходимо знать, что, согласно действующему законодательству, от налога при продаже квартиры освобождаются лица, которые приобрели жилые метры до 1.01.2016 года, и владеют имуществом не менее трёх лет. И те, кто купил, приватизировал или получил в наследство жильё после первого января 2016 года, и постоянно владеет квартирой не менее 5 полных лет. Но пока таких граждан на рынке страны ещё нет.

Соответственно, те владельцы, которые не подпадают под эту категорию, вынуждены идти на подобную хитрость. Ведь, согласно действующему законодательству, если реализация жилья осуществляется по стоимости ниже или аналогичной той, что указана в предыдущем договоре купли-продажи или ДДУ, то эти граждане также освобождаются от уплаты налога.

А поскольку цены на рынке всё время меняются, и чаще всего собственники пытаются реализовать жильё по более высокой стоимости, в договоре приходится указывать более низкую цену.

Действительно ли выгодно занижать стоимость

Многие продавцы недвижимости не задумываются о том, насколько прибыльно в действительности занижение стоимости. Они просто ставят за самоцель уклониться от налогообложения.

В то время, как расчёт НДФЛ может осуществляться по одной из следующих формул:

1.     От цены в ДКП отнимается 1 млн.руб. (налоговый вычет) и умножается на 13 %.
2.     От стоимости, указанной в предыдущем соглашении, отнимается стоимость в договоре продажи и умножается на 13 %.

Первый вариант расчёта с использованием льготы не очень выгоден, если, к примеру, квартира продаётся за 5 млн.руб. В то же время, другой вариант не может применяться, если квартира была приватизирована. Одновременно с этим стоит знать, что с 2016 года, если продажа жилья осуществляется по цене ниже кадастровой, то, соответственно, налог будет взиматься по кадастровой стоимости.

Оттого продажа по заниженной стоимости, если и снизит объём уплаты НДФЛ, то лишь на небольшую сумму. При этом ответственность за уклонение от налогообложения грозит начислением пени в размере 20 % от недостачи или возбуждением уголовного производства.

Можно ли получить ипотеку по заниженной стоимости

Стоит отметить, что крупные банки, такие как Сбербанк, ВТБ24 и другие, достаточно лояльно относятся к тому, что сделка проводится по заниженной цене. Вызвано это тем, что для финучреждения главное – привлечь как можно больше потребителей банковских услуг. Но некоторые кредиторы могут завысить процентные ставки при оформлении займа. Также, как правило, допускается занижение на сумму, размером не меньшую, чем кредит.

То есть, если гражданин имеет возможность по военной ипотеке приобрести квартиру за 2 200 000 рублей, а понравившееся жильё продавец оценил в 2 500 000 рублей, то покупатель может 300 000 уплатить из личных средств, а в договоре купли-продажи занизить официальную цену до размера кредита.

Какие риски могут возникать при занижении цены

Если не считать уголовную ответственность, которая на практике применяется к продавцам очень редко, то покупатели рискуют значительно больше, соглашаясь на такие сделки. Но и реализаторы тоже могут столкнуться с некоторыми негативными последствиями.

Риски для покупателя

Самая распространённая ситуация – это умышленное или случайное мошенничество. Это когда сделка аннулируется, и покупателю возвращается сумма, указанная в ДКП. Часто речь идёт о суммах от 300 000 до 1,5 млн. рублей. Произойти это может, например, если покупатель не проверил должным образом чистоту квартиры.

В результате, уже после проведения сделки, может оказаться, что были ущемлены права ребёнка, и суд отменит всю сделку. В принципе, продавец может расторгнуть договор в обычном судебном порядке, даже основываясь на том, что сделка была кабальной, если продажа осуществлялась по цене ниже рыночной.

В этом случае предоставление расписки о выплате суммы, превышающей официальную стоимость по договору, не поможет вернуть все средства. Да и предъявлять её опасно, так как выходит, что покупатель заведомо участвовал в махинации.

Также люди иногда идут на мелкие хитрости, например, когда продавец, после заключения сделки по заниженной стоимости, оставляет квартиру в практически непригодном для жизни состоянии. Для этого он предварительно выкручивает все розетки, краны, снимает осветительные приборы и даже линолеум.

Расчёт в этой ситуации делается на то, что покупатель не станет расторгать сделку, так как не дополучит той суммы, на которую была занижена цена. Можно, правда, в судебном порядке добиться выплаты компенсации за дополнительные расходы. Но продавец, скорее всего, станет выплачивать её в течение десятилетий, по 100-200 рублей в месяц.

То есть, выходит, что какую бы модель оформления передачи денежных средств, не учтённых в ДКП, не выбрал покупатель, он, в любом случае, рискует потерять их, если договор окажется аннулирован.

Риски для продавца

Как уже отмечалось, на практике владелец собственности рискует меньше покупателя. Но всё же есть опасность просто не дополучить средства, которые выплачиваются в обход договора купли-продажи.

Дело в том, что наперёд такие значительные денежные средства редко кто соглашается выплатить. Поэтому зачастую используются схемы с арендой банковских ячеек. Но так как в таких случаях существует много мелких нюансов, которые могут быть не учтены, может получиться так, что договор по указанной цене всё же будет подписан, а вот средства из ячейки возвратятся покупателю. В этой ситуации востребовать деньги невозможно, как и расторгнуть сделку, ведь средства, указанные в ДКП, покупатель перечислил.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here