Как купить долю в квартире: пошаговая инструкция

0
115

Хотя рынок долевой недвижимости в России не так широко развит, всё же купля-продажа части, а не целого жилого помещения, не относится к редким явлениям. Особенно это касается крупных городов, где цены на недвижимость достаточно высокие. Купить долю в квартире не намного сложнее, чем целое помещение, но это, скорее, справедливо для опытных риэлторов и юристов. Отдельным же гражданам, которые впервые или не очень часто приобретают жильё, стоит знать о важных юридических моментах отечественного рынка долевой недвижимости.

доля в квартире

Нововведения в законодательстве

Начиная с 2013 года, нормативная база по регистрации прав на недвижимость подвергается постоянным изменениям. А с января 2017 года вступил в силу новый закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», положения которого также применяются и в 2018 году.
По сути, процедура покупки доли в квартире осталась прежней, но поменялись некоторые процессуальные моменты. К ним относится:

1.     Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи и отчуждения доли.
2.     Объединение ГКН (кадастр) и ЕГРП в Единый государственный электронный реестр недвижимости (ЕГРН).
3.     Все полномочия по регистрации права собственности и кадастра переданы новому органу – Росреестру.
4.     Право собственности долей в недвижимости наступает с момента подписания договора.
5.     Свидетельство о праве собственности или справка из ЕГРП больше не выдаётся, а имеющиеся утратили юридическую силу. Вместо них используется выписка из ЕГРН.
6.     Регистрацию прав на долю в квартире можно проводить в любом другом городе, без территориальной привязки к местоположению недвижимости, или в электронном виде.

Здесь важно отметить, что закон, хоть и возлагает на нотариуса проверку условий договора, но, одновременно с этим, мнение данного лица является субъективным. Поэтому нотариальная заверенность не может быть гарантией законности сделки. А значит, в случае нарушений, таковая может быть признана недействительной. Законодательство устанавливает ответственными лицами за правильность правового действия продавца и покупателя.

Порядок действий для покупателя

Вся процедура покупки доли в квартире будет выглядеть следующим образом:

1.  Поиск объекта покупки – самостоятельно или через риелтора.
2.  Определение стоимости – как правило, доли в квартирах продают частные лица, с которыми можно скорректировать цену.
3.  Проверка документов и юридической чистоты доли – самостоятельно или обратившись к специальному юристу по недвижимости.
4.  Заключение предварительного договора и соглашения о задатке – не обязательная процедура; бумага может оформляться без нотариуса (позволяет избежать повышения цены).
5.  Подписание договора купли-продажи – продавец должен предоставить нотариусу полный пакет документов, а также предварительный договор и расписку о получении задатка, если имеется.
6.  Составление акта приёма-передачи – не требуется нотариальное заверение, но во избежание возможных сложностей в Росреестре, рекомендуется подтверждать физическую передачу доли в квартире сразу, при подписании договора.
7.  Регистрация права собственности – так как Росреестр закрывает свои центры, то заявление можно подать через МФЦ, нотариуса или в электронном виде, а срок обработки составляет 2-10 дней.
8.  Получение документов – после завершения обработки данных в Росреестре новый владелец получит договор купли-продажи с отметкой о регистрации, выписку из ЕГРН и кадастровый паспорт.
9.  Оплата покупки доли квартиры – как правило, в договоре прописываются условия и сроки оплаты уже после успешной регистрации права собственности, а нарушение данного обязательства является основанием для отмены сделки.

Читать статью «Как избежать обмана при покупке квартиры на вторичном рынке«.

Юридические тонкости покупки доли в квартире

вниманиеВажно знать, что если реализатор является единственным собственником квартиры, но осуществляется продажа только определённой доли, нотариус должен составить договор отчуждения на указанную часть помещения.

В том случае, когда квартира уже разделена на доли, то перед реализацией продавец должен получить письменные отказы от всех совладельцев на преимущественное право выкупа реализуемой части. В противном случае сделка может быть аннулирована в судебном порядке. Также, если совладельцы не откажутся от своего права, но в течение месяца не выкупят реализуемую долю, владелец имеет право сбывать её третьим лицам. Но только при условии, что есть документальное подтверждение оповещения таких собственников. К нему может относиться, к примеру, заказное письмо с уведомлением о получении.

Помимо этого, если квартира или отдельная доля была куплена продавцом в ипотеку, которую тот не погасил, требуется разрешение и от банковской организации, где был получен займ, на продажу данной собственности. При этом обойти данную санкцию невозможно. И даже если банк проигнорирует извещение о продаже, Росреестр не зарегистрирует такую сделку без разрешения финучреждения.

Если продавец состоит в официальном браке, то вся собственность между супругами условно считается совместной, даже если не подлежит дележу. Ведь если не был заключён брачный контракт, то лишь суд имеет право определить, какое имущество может подлежать разделу. Поэтому, во избежание риска аннулирования сделки, необходимо согласие второго супруга на продажу.

В том случае, когда реализуется доля, оформленная на несовершеннолетнего ребенка, то требуется наличие разрешения органа опеки и попечительства на продажу недвижимости, принадлежащей ребёнку. В противном случае сделка будет аннулирована.

Покупка доли по материнскому капиталу

вниманиеВажно знать, что закон №256-ФЗ позволяет приобретать доли в квартирах по материнскому капиталу, практически на тех же условиях, что и при покупке отдельного жилья. Сама процедура особо отличаться не будет, а дополнительных ограничений в использовании выделенных средств нет.

Но есть два главных требования:

  • приобретаемая доля должна быть обособленной, в виде изолированного помещения, пригодного для проживания;
  • доля не должна принадлежать близким родственникам покупателя.

Относительно первого пункта, то законом предусмотрено, что средства мат капитала выделяются именно на улучшение жилищных условий, а не на приобретение имущества. Поэтому не допускается покупка доли в виде только метров в жилом помещении. Оттого, к примеру, нельзя купить долю в однокомнатной квартире.

Что касается родственников, то в нормативно-правовой базе прямой запрет на покупку доли распространяется только на супругов. В остальных же случаях формально ограничений нет. Но фонд может усмотреть в продаже доли в квартире между родственниками попытку обналичить выделенные по сертификату средства. Поэтому порядок распоряжения имуществом должен измениться таким образом, чтобы продавец более не имел доступа к реализуемому жилью.

Определение стоимости

Ещё очень важным моментом при покупке доли в квартире является определение цены. Дело в том, что, в отличие от обычного рынка недвижимости, в долевом нет чётких критериев оценки. Такие факторы, как местоположение квартиры и её состояние, учитываются, но не могут быть основополагающими.

Многие продавцы часто пытаются завысить цену, делая расчёт по следующей схеме: рыночную стоимость 1 кв.м. за аналогичную целую квартиру умножают на количество метров в своей доле. И, хотя метод кажется логичным, не является правильным.

Также нужно помнить, что долевая собственность бывает двух видов:

1.     Условная – представлена в виде цифрового значения, отражающего часть от целого помещения.
2.     Выделенная – отдельная часть квартиры с чётко обозначенными физическими границами.

списокВ первом случае речь может идти, например, об 1/3 доли в трёхкомнатной квартире общей площадью в 90 кв.м. В таком случае покупатель приобретает не одну комнату, а право пользоваться 30 кв.м. в квартире. А раздел комнат уже осуществляется между всеми владельцами на договорной основе. Такая доля будет стоить намного дешевле, поскольку закрепляет право на проживание в квартире, но не в какой-то конкретной комнате.

списокВо втором случае речь идёт о том, что приобретается именно выделенная комната, что даёт покупателю больше гарантий. Но нужно помнить: объекты общего пользования, такие как кухня или санузел, придётся делить с другими жильцами. А поэтому, из-за неудобства пользования комнатой, нельзя сравнивать её цену с рыночной стоимостью 1 кв.м. в отдельной квартире.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here