Как купить квартиру в новостройке: пошаговая инструкция и советы специалиста

0
104

Рынок недвижимости в России относится к одному из самых привлекательных на просторах СНГ, так как развиваться стал уже с 1992 года. И лишь в конце прошлого тысячелетия ситуация была немного омрачена. Но с 2000 года снова демонстрировался, пусть и плавный, но стабильный рост. Особенно активный период припал на 2010-2013 гг. Благодаря чему сформировалась единая ценовая политика, риэлтерские услуги стали качественными, законодательная база улучшилась, и появились доступные кредитные предложения. В таких условиях первичный рынок «вытесняет» старый жилой фонд, и покупка квартиры в новостройке становится популярной среди граждан.

С началом нынешнего кризиса рынок недвижимости первым отреагировал на сложности. Но спрос на новые квартиры по-прежнему остаётся высоким. Особенно много предложений в Московской области, а ещё в таких городах, как Москва и СПб. Поэтому перед тем, как совершить сделку, стоит знать, как правильно купить квартиру в 2018 году в новостройке и на что обратить внимание.

новый дом

Порядок действий для покупателя

Новостройками принято называть как уже сданные в эксплуатацию дома, так и находящиеся на этапе строительства объекты. При этом пошаговая инструкция для покупки жилья в обоих типах зданий особых отличий не имеет. Поэтому ниже приводится общий план действий, основанный на рекомендациях экспертов, занимающихся операциями с недвижимостью в новостройках.

1.     Определиться с запросами.
Чтобы покупка была действительно удачной, в первую очередь нужно исключить завышенные требования к будущему жилью и переоценку собственных возможностей. Это достаточно распространённая ошибка. Так как найти идеальную квартиру, которая бы отвечала всем запросам, удаётся далеко не всем. А особенно, когда финансовые средства ограничены.

В результате покупатели начинают принимать решения, основываясь на эмоциональном впечатлении. Например, когда предложенный вариант кажется максимально соответствующим изначальным запросам.

Поэтому нужно определить все критерии будущего жилья, а затем выбрать от одного до трёх главных показателей. К примеру, это может быть цена, транспортная доступность и количество комнат. В такой ситуации легче будет принимать взвешенные решения, ознакомившись со всеми предложениями.

 

2.     Изучить цены и застройщиков.
Девелоперов, в первую очередь, необходимо знать тем людям, которые желают купить квартиру в строящемся доме. Так как, лишь узнав о благонадежной репутации застройщика, можно избавиться от риска долгостроя. В интернете легко можно собрать свою информацию, особенно на компании, которые давно работают на рынке.

обратите вниманиеТолько нужно помнить, что дата регистрации предприятия ещё не означает фактическую деятельность.

Нужно изучать комплексы, которые застройщик успешно реализовал. Ещё стоит учесть, что задержки с вводом в эксплуатацию дома на 1-2 года – вполне приемлемая для отечественного рынка практика, даже у самых известных компаний.

Выбрав подходящих девелоперов, на их официальных сайтах можно изучить текущие объекты и предлагаемые квартиры. Кстати, одно из преимуществ первичного рынка заключается в том, что стартовые цены указаны более приближённо к реальным. Там же есть информация о банковских учреждениях, с которыми заключены партнёрские соглашения и условия кредитования. Поэтому, если планируется покупка в ипотеку, то можно найти выгодный вариант, например, оформление займа или рассрочки без первоначального взноса.

Если приобретаться будет жильё в уже сданном доме, то знать застройщиков тоже полезно. Ведь это снижает вероятность купить квартиру в здании со скрытыми техническими проблемами. Но, в отличие от строящегося жилья, готовые помещения реализуют не только девелоперы, а ещё и частные владельцы, купившие квартиры на старте строительства, с целью дальнейшей перепродажи.

3.     Приступать к поиску объекта и квартиры.
Уже было отмечено, что всю информацию по новостройкам можно собрать на официальных сайтах застройщиков или на площадках, которые иногда создаются отдельно для каждого жилого комплекса. Помимо этого, существует много тематических порталов, отчего найти помещение можно с любой планировкой и во всех ценовых сегментах. А критерии отбора, например, расположение или этаж, каждый человек определяет для себя сам.

Но вот чтобы знать, как выбрать квартиру для покупки в новостройке, дабы потом не пришлось жалеть о совершённой сделке, нужно помнить одну важную деталь. Все цены застройщики формируют, исходя из большого количества факторов, к примеру, таких, как стоимость материалов или проведения работ. Затем корректируют с рыночными показателями, учитывая расположение, класс и сегмент дома. Перекупщики отталкиваются от того, за какую сумму приобрели жильё и сколько хотят заработать на продаже. Поэтому никто из реализаторов не «продешевит» на сделке.

Соответственно, если предлагаемая квартира оказывается ниже среднерыночного показателя, то чаще всего это вызвано проблемами, из-за которых продавец пытается сбыть её побыстрее. Например, у девелопера нет денег на то, чтобы достроить дом. Или перекупщик узнал, что здание ввели с грубыми техническими нарушениями. Этот же нюанс касается и откровенных аферистов. Поэтому эксперты не рекомендуют соблазняться предложениями, где цена дешевле рыночной.

4.     Посещение офиса продаж.
Сегодня, из-за сложившейся ситуации с экономикой, на рынке имеется большое количество новостроек, которые были введены в эксплуатацию 1-2 года назад, но квартиры до сих пор не распроданы. Это позволяет выбрать уже готовое жильё по более выгодным ценам, так как девелоперы или их официальные реализаторы предлагают дополнительные акции и скидки. То же самое касается строящихся объектов.

вниманиеНо, в любом случае, для начала нужно посетить офис продаж и ознакомиться с документацией не только на квартиру, но и на весь жилой комплекс.

Возведение дома, в принципе, сопряжено с большим количеством бумаг, но особое внимание нужно уделить таким документам:

1.     Учредительная документация.
2.     Лицензии застройщика и подрядных организаций.
3.     Решение органа власти на выделение земельного участка.
4.     Договор аренды или право собственности на участок.
5.     Проект комплекса и его экспертиза, а также план этажа и желаемой квартиры.
6.     Технические условия подключения комплекса к коммуникационным сетям.
7.     Образец договора, по которому будет совершаться сделка.
8.     Документы о финансовом положении компании.

списокВажно помнить, что данный перечень является стандартным, но не обязательным для рынка. Поэтому девелопер, который уверен в своей способности сдать объект, обеспечивает беспрепятственное ознакомление с документами.
Некоторые компании даже публикуют «сканы» таких бумаг на своих сайтах. Также в офисе можно получить на руки образец договора и копии разрешительной документации, чтобы покупатель мог проконсультироваться у независимого юриста.

новостройкаЕсли планируется покупка готовой квартиры от застройщика, то предоставляются практически те же документы. Только должно быть ещё разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию. При этом предоставлено должно быть не заключение о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации, а именно разрешение. Его иногда по старинке ещё неофициально называют «госкомиссия».

Если приобретается квартира у частного владельца, который выступал инвестором возводимого комплекса, то им должны быть предоставлены стандартные документы об имущественном праве на квартиру:

1.     Свидетельство о собственности.
2.     Технический паспорт.
3.     Выписка из ЕГРП.
4.     Документ, по которому осуществлялась продажа жилья нынешнему владельцу.
5.     Согласие на продажу помещения, если имеются дети или супруги.

При этом важно помнить, что приобретать жильё до того, как нынешний владелец зарегистрирует его, как имущество, на практике возможно по договору переуступки. Но эксперты не рекомендуют связываться с подобным сделками людям, не имеющим достаточного опыта.

 

Читать статью «Советы при покупке квартиры: как правильно выбрать и на что обратить внимание».

5.     Осмотр квартиры.
Если покупка запланирована в строящемся доме, то крупные и уважающие себя застройщики, как правило, открывают на объекте несколько шоурумов. Это позволяет увидеть будущую отделку, качество работы и материалы, которые будут использоваться. Конечно, наличие демонстративной квартиры не гарантирует, что девелопер не передумает и не закупит более дешёвые материалы. Поэтому такие вопросы должны быть прописаны в проектной документации.

И всё же наличие шоурума даёт некоторую возможность увидеть, что можно получить при заключении сделки. Стоит только учесть, что в такие комнаты, как правило, надо записываться заранее или приходить в часы показов. Также важно знать, что покупатель строящегося жилья имеет право не принять его во время передачи, если застройщик нарушит проект. Но, так как обычно подобные вопросы заканчиваются судебными разбирательствами и достаточно сложной процедурой возврата денег, то за мелкие недочёты покупатели строителей, как правило, прощают.

В случае с готовой квартирой в новостройке можно проверить качество работ непосредственно в приобретаемом помещении. Но без специальных навыков или помощи специалиста сделать это сложно, так как обследовать нужно практически каждый метр.

Как правило, в квартирах без отделки проверяются стены, потолок и пол на наличие:

  • Строительно мусора.
  • Элементов опалубки и арматуры.
  • Щелей, трещин и углублений.
  • Однородности состава.
  • Герметичности швов и следов проникновения влаги
  • Качество выравнивания углов, поверхностей и стяжки пола.

стрелкаТакже плиты перекрытий должны быть проложены на одном уровне. Не лишним будет замер высоты потолка.

В квартирах с отделкой нужно обратить внимание на качество материалов и проведённых работ. Также убедиться в исправности всех инженерных систем и установленного оборудования.
В том числе:

    • Счётчики.
    • Сантехника.
    • Крепость соединений радиаторов.
    • Герметичность труб и стояков.
    • Разводка электрики.

Розетки, кстати, хорошо тестировать дрелью на устойчивость к нагрузкам. Но самым слабым местом в новостройках являются окна и входные двери. Так как застройщиками чаще всего используются самые дешёвые материалы. Но важно убедиться, что:

— механизмы открывания срабатывают без сбоев и скрипящих звуков.
— нет видимых повреждений и царапин.
— отсутствуют сквозняки.
— установлен герметик и утеплитель.

Поскольку мало какая новостройка обходится без дефектов, лучше всего пообщаться с людьми, которые уже заселились в новый дом. Ведь недочёты обычно одинаковы во всех квартирах.

Но девелоперы редко соглашаются снизить цену при обнаружении изъянов. Поэтому проверка, скорее, позволит рассчитать размер дополнительных расходов и определить целесообразность покупки. А вот с частными владельцами, которые обычно не устраняют дефекты строителей, можно начать торг.

6.     Заключение договора.
К счастью для рядовых граждан России, с 2005 года в законодательстве были исключены так называемые «экзотические» типы договоров, например, векселя, предварительная покупка, договор подряда, займа и другие. Если осуществляется покупка в уже возведенной новостройке, то единственными документами, фиксирующими сделку, могут быть только:

Договор купли-продажи (ДКП) – фактически, это самый стандартный контракт, при помощи которого реализуются квартиры на вторичном рынке. В случае с новостройками речь идёт только о квартирах, сданных в эксплуатацию. Главный риск при заключении ДКП – признание его недействительным. Поэтому не рекомендуется указывать заниженную стоимость жилья.
Также рекомендуется выплачивать деньги после государственной регистрации права собственности на квартиру. В документе важно прописать точный физический адрес квартиры, метраж и количество комнат, условия оплаты и дату передачи ключей. После этого будет отдельно составлен акт приёма квартиры.

Скачать образец договора купли-продажи

В том случае, если квартира приобретается в ещё строящемся доме, у девелопера, то заключаются три вида документов:

1)  Договор переуступки прав (ДПП или цессия) – по сути, аналог ДКП, который может заключаться только между физическими лицами. Используется, если девелопер уже продал квартиру, но владелец решил реализовать помещение до ввода объекта в эксплуатацию. При этом важно знать, что цессию можно оформлять, только если продавец приобрёл жильё по ДДУ с регистрацией. В противном случае договор может быть признан недействительным. Помимо этого, необходимо письменно уведомить застройщика о заключении такой сделки и если со стороны девелопера не будет препятствий, подписывать документ. Ещё один нюанс заключается в том, что во все предыдущие договора, включая ДДУ, невозможно внести изменения. Соответственно, обязанности первого покупателя перекладывают на нового инвестора. В том числе и выплаты денежных средств, если с застройщиком продавец не рассчитался за реализуемую квартиру.

Скачать образец договора переуступки прав/цессии

2) Договор долевого участия (ДДУ) – способ приобретения «виртуального» жилья непосредственно у застройщика при помощи инвестирования. Фактически человек приобретает не саму квартиру, а долю в объекте, которая выплачивается путём передачи указанного помещения. Это самый безопасный тип оформления сделки, предусмотренный законодательством. Он обеспечивает гарантии от перепродажи его жилья другому покупателю, а также от банкротства девелопера. Сейчас активно распространяются слухи о том, что правительством планируется отмена ДДУ. В действительности будет проведена реформа, которая заключается в том, что большую часть строительства профинансируют банки, которые впоследствии и будут реализовывать квартиры. Но изменения будут внедряться до 2020 года, поэтому сегодня ДДУ заключаются на прежних условиях.

Скачать образец договора долевого участия

3) Договор с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) – выгодная застройщикам альтернатива ДДУ, поскольку реализация кооперативного жилья не требует регистрации договора паенакопления. Это делает сделку более рискованной для покупателя, так как не защищает от затягивания сроков сдачи и даже двойной продажи помещения. Поэтому, как правило, квартиры, реализуемые через ЖСК, стоят дешевле. А при передаче ключей, помимо стандартного акта, должна быть составлена ещё справка о выплате пая.

Скачать образец договора жск

7.     Передача квартиры.
В завершение осуществляется передача ключей новому собственнику. При покупке готовой квартиры данная процедура осуществляется сразу после подписания договора и акта. Но если принимается жильё, приобретенное до ввода в эксплуатацию, то покупатель имеет право изучить помещение.

В случае обнаружения несоответствий с проектной документацией, или обычных изъянов, можно отказаться от приёма жилья, если иное не предусмотрено документом. Также можно составить дефектовую ведомость, куда вписываются все обнаруженные изъяны, и потребовать от девелопера устранить данные ошибки или компенсировать их ремонт.

Помимо этого, законом предусмотрен гарантийный срок в 5 лет. Это значит, что даже после подписания акта приёма-передачи застройщик обязан будет устранить все недочёты или компенсировать ремонтные работы новому владельцу.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here