Что такое эскроу счет для покупки жилья?

0
112

1 июля 2018 года в силу вступили изменения к Закону «О долевом строительстве» ФЗ-214. Суть их заключается в том, что покупка квартиры по ДДУ в строящемся доме будет обеспечиваться гарантиями возврата денег дольщику. Для этого застройщики обязаны открыть в одном из аккредитованных банков эскроу счет, на котором будут «замораживаться» средства инвестора. Но, так как схема использования подобного механизма достаточно новая для России, стоит детально разобраться в особенностях использования таких счетов в долевом строительстве.

эскроу счет

Изменения в законодательстве

Многие ошибочно полагают, что строительные компании в безусловном порядке обязаны будут применять эскроу счета. В действительности ситуация не совсем такова. На данный момент застройщики обязываются обеспечить дольщикам гарантии исполнения своих обязательств.

При этом градостроительному предприятию, а не покупателю, предоставляется несколько вариантов на выбор:

1.     Поручительство банка – в действительности никем не применяется.
2.     Страхование ответственности компании – также не применяется к договорам, которые заключены с 2014 года.
3.     Отчисления в размере 1,2 % от цены продаваемых квартир в фонд – данная мера начала применяться к договорам, заключённым с 2017 года.
4.     Расчёты дольщиков с компанией через эскроу счета – считается самой эффективной мерой, но пока не имеет достаточно широкой практики на рынке.

Итак, на практике применяются только два последних варианта. При этом дольщик не может повлиять на выбор застройщика, каким именно способом обеспечения гарантий воспользоваться.

И только с 1 июля 2019 года застройщики действительно будут обязаны безоговорочно использовать счета эскроу в долевом строительстве.

Как применяются эскроу счета в ДДУ

Эскроу представляют собой особые счета временного типа, принцип которых напоминает банковские ячейки. На этих счетах будут храниться денежные средства дольщика до момента завершения сделки – передачи квартиры.

Фактически, оплата застройщику за покупку квартиры посредством эскроу будет выглядеть следующим образом:

1.     Заключение ДДУ с градостроительной компанией.
2.     Регистрация договора в ЕГРН.
3.     Оплата дольщиком указанной суммы самостоятельно или через ипотеку на специальный счёт эскроу.
4.     Банк «замораживает» денежные средства на весь период строительства.
5.     Сдача застройщиком объекта в эксплуатацию.
6.     Передача застройщиком купленной квартиры дольщику, с подписанием соответствующего акта.
7.     Денежные средства на эскроу «размораживаются» и переводятся строительной компании, а временный спец счёт закрывается.

Это вариант вариант действий применяется в том случае, если градостроительное предприятие полностью выполняет свои обязательства. К примеру, если дольщиком будут обнаружены дефекты в приобретаемом помещении, он может отказаться от принятия квартиры, пока не будут устранены изъяны. В этом случае деньги по-прежнему останутся заблокированы на эскроу счете, и ни одна из сторон сделки (ДДУ) не сможет их получить.

В том случае, если застройщик обанкротится или строительные работы будут прекращены, то денежные средства возвращаются обратно дольщику. А с градостроительным предприятием будет разбираться уже банк. Таким образом, финучреждение здесь выступает третьим лицом, которое обеспечивает гарантии обоим сторонам сделки.

Отношение застройщиков к эскроу счетам

Строительные компании, мягко говоря, не воодушевлены обязательствами по использованию банковских счетов. В основном, из-за того, что раньше застройщики использовали инвестиции дольщиков для оплаты расходов, связанных непосредственно со строительными работами. Теперь же предприятия будут вынуждены брать кредиты у того же банка, где открываются эскроу.

То есть, сколько дольщики по ДДУ перевели на такие временные счета денег, столько застройщик и получит средств, но уже под банковские кредитные ставки. Тогда как раньше он свободно пользоваться инвестициями без каких-либо процентов. Помимо этого, обслуживание таких временных спец счетов обходится не дёшево. Большинство градостроительных компаний заявляли, что возложат эти расходы на дольщиков при помощи удорожания стоимости квадратного метра.

Но градостроителям деваться особо некуда, так как с 2019 года ДДУ будет отменено, а вместо этого появится проектное финансирование стройки. Там использование эскроу будет единственным доступным для застройщиков вариантом продажи строящегося жилья.

По заявлению Правительства, эскроу счета – единственный способ искоренить такое явление, как «долгострои», и решить проблемы «обманутых дольщиков». Также проектное финансирование осуществляемого строительства банком обеспечит застройщикам стабильное вливание денежных средств, в отличие от стандартного инвестирования по ДДУ, что также искореняет проблему долгостроев.

стрелкаСтоит отметить: крупные строительные компании уже давно используют метод банковского финансирования строительства. Просто теперь этот способ будет унифицирован, так как Правительством аккредитованы определённые финучреждения, которые имеют право обслуживать эскроу счета в ДДУ и выдавать кредиты застройщикам.

Читать статью «Обязательные условия договора долевого участия в строительстве»

Что нужно знать дольщикам об эскроу счетах

Несмотря на то, что данная система выглядит удобной, дольщикам стоит знать некоторые особенности использования эскроу счета в ДДУ:

1.     Все деньги, перечисленные за покупку квартиры по «долёвке» на временные спец счета, страхуются Агентством по страхованию вкладов (или АСВ), на случай банкротства финучреждения. Но размер страховки составляет не более 10 млн. руб. Соответственно, в случае покупки особенно дорогого жилья или нескольких квартир, дольщик сможет рассчитывать на возврат от АСВ только 10 млн. руб.

2.     Средства, внесённые дольщиком, могут изыматься, к примеру, по решению суда о взыскании долговых обязательств. Соответственно, в таком случае покупатель будет считаться нарушившим условия ДДУ и не получит от своего застройщика приобретённое жильё.

3.     Использование счета эскроу освобождает градостроительную компанию от уплаты неустойки, к примеру, за просрочку в завершении строительства.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here